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周春生 冯科 一、房地产市场持续低迷,居民观望情绪浓厚 2008年1-9月,全国商品房销售面积为4.03亿平米,比去年同期减少14.88%;今年上半年同比降幅为10.79%,第三季度销量下滑趋势进一步加剧.全国商品房销售均价同比近零增长,皇冠足球投注网址,环比下降.空置面积增加,2007年底全国商品房空置面积为1.18亿平米,2008年9月增加到1.30亿平米;其中商品住宅从5766万平米增加到6641万平米.2008年1-9月份,全国商品房销售金额为15878.53亿元,比去年同期减少15.02%,降幅也大于今年上半年的7.01%. 图1:近十年全国商品房销售面积及增长速度图2:近十年全国商品房销售额及增长速度 注: 2004年以前的商品房销售面积和销售额为实际销售统计口径;2005年的销售面积和销售额包括期房和现房.资料来源:国家统计局 分析具体城市,房屋销售价格松动的迹象更为明显.以北京、天津、上海、南京、杭州、广州、深圳为例,今年以来房屋销售价格同比涨幅连续回落.其中,深圳降幅最大,从今年 6月份开始房屋销售价格已低于去年同期;到9月份,深圳房屋销售价格同比降幅达到10%,广州下降2.5%;预计其他城市房价在统计数据上即将出现同比下降.如果以具体楼盘为例,销售价格的下降幅度更大一些. 图5:各城市房屋销售价格当月同比增长幅度 资料来源:国家统计局 目前市场观望氛围浓厚,金沙开户,一二线城市房地产成交量只有去年同期一半左右,而且环比状况也不乐观.考虑到商品房的预售制度,新开工面积远大于销售面积,待售住房面积将持续增加.从一项指标来分析,销售面积 /(新开工面积+竣工面积),今年1-9月份远低于07年同期,已经是2005年以来的最低点,消化现有存量及增量的压力将贯穿2009年. 导致今年市场观望气氛浓厚的成因复杂,包括前两年过热的市场透支了消费、较高的房价超出了部分居民的购买能力、全球金融危机下财富的大面积缩水、有购买能力的消费者心态谨慎等,导致短期供应超出了需求. 二、救市新政 (一)调控宏观经济的降息 根据世界经济及我国宏观经济现在面临的状况,在近两个月已经连续四次降息的基础上,预计央行将在今年剩余时间及09年上半年降低存贷款利率2-3次.降息的政策无疑是针对宏观经济的普惠措施,房地产行业也将受益.一次降息的效果甚微,但是连续降息的累积效应将逐渐显现.降息一方面降低了消费者的购房成本,促进了需求的释放;一方面减轻了开发企业的资金成本;此外,如果连续降息导致一年期定期存款利率大幅低于房租收益比,在宏观经济不发生衰退的情况下,房地产市场会获得较好的支撑. (二) 继续减免税费 中央政府明确表示对减免税费持支持态度.据测算,针对个人普通住房转让环节的税费,包括营业税、土地增值税、契税、个人所得税等税种都存在进一步减免的空间,可以利用的空间极限为7%-8%,这个幅度是比较大的. (三) 购房入户 在目前我国户籍与社会福利关系密切的状况下,购房入户政策是可以支持某地房地产市场发展的.此项政策的实质是利用本地在教育、医疗以及其他社会保障方面的福利,吸引外地有消费能力的购房者来本地购房.综合来看,该项政策对全国市场的需求影响不大,对局部地区可以起到积极效果. (四) 购房抵扣个人所得税 在住房市场化改革刚起步时,上海曾实行过购房抵扣个人所得税的政策,即购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人,可在 1998年6月1日至2003年5月31日 期间内享受购房后起算的个人所得税抵扣.与购房入户政策对外地人有较大吸引力相比,五年的个人所得税抵扣可以在较大程度上激发本地居民的购房需求.由于此项政策是在市场化初期仅有个别地方实行过,而且在目前经济状况下,政府的财政收入普遍下降、开支却呈上升趋势,所以再次普遍实行此项政策的可能性较小. (五)土地政策放松 土地政策的放松主要是缓解开发商资金压力,延长土地款支付时间以及开发周期.此项政策可以避免由于支付土地款及开发成本而使开发企业资金周转困难甚至破产. 然而,对开发企业过多的保护不利于企业市场观念的培养.在行业狂热时期没有保持冷静的企业,如果不为其过热行为付出代价,无论对行业还是公司的长远发展都不利. 三、房地产新政势单力薄 第一,虽然利率降低了,但银行普遍存在惜贷. 尽管为了避免陷入经济衰退和通缩,各工业化国家的中央银行逐渐向零利率政策靠拢,但商业银行仍然不愿放贷,与此同时来自借款者的信贷需求也在萎缩. 商业银行仍将大量的现金存放在中央银行,而不是放贷出去,此外许多重要的利差也再度走阔.年关将至,通常这中国的体育吧地址url是：www.laotiba.com时期流动性往往趋紧,因为银行出于种种会计目的要在此时对其资产负债表进行粉饰.然而如今大量不良资产可能烂在银行手里的前景令这些资产的价值面临更大的不确定性 ,并重新燃起了对银行资产减记、囤积现金和交易对手风险的担忧. 世界各国央行也已经大幅下调了基准利率,并且为本国银行业提供了巨量的长期流动性,还放松了抵押标准.各国政府也纷纷对银行存款提供担保,并向银行业注入大量的资本金.然而银行仍不愿放贷.英国抵押贷款机构协会公布的最新数据显示, 9月份英国抵押贷款总发放数量下降10%至177亿英镑,比8月减少10%,比去年同期更是下降了42%.这是自1995年1月以来的最低水准. 从长期来看,降息更多是减低资金的成本,中长期来看,有助于减轻企业的借债成本.但是,短期可能造成银行的惜贷,给企业贷款增加难度.这在中国尤其明显,因为中国的利率尚未市场化. 众所周知, 降息会给开发商减轻还款压力,那么对于要贷款资金量巨大的开发商来说,这无非是一个有利政策.但是据了解目前开发商的困难并不是贷款利息高不高的问题,而是贷不贷到款的问题.如果开放商手上没有土地,没有担保,那么要到银行贷款,那是很艰难的事情.虽然央行几次降息,但是工商银行,农业银行,中国银行,建设银行,交通银行五大银行并没有很大的动作,从开发商的资金需求来说,仍然是"，（全讯网地址www.2233126.com）僧多粥少".降息不一定能贷到款,这是开发商面临的尴尬问题. 第二,财政的"挤出效应" 由于 社会财富的总量是一定的,政府这边占用的资金过多,就会使民间可占用资金减少,经济学将这种情况称为财政的"挤出效应". 日前公布的规模达 4万亿元的经济刺激政策,将9000亿元"份额"划给了保障性住房市场.换言之, 政府部门在房地产行业投入 9000亿,等于挤出民间投资9000亿. 按凯恩斯主义的说法,政府对市场的干预责任是为了弥补市场经济的不足和促进市场经济的发展,而绝不是代替市场经济. 然而政府投资的 9000亿元投资计划针对的只是保障房,是民生工程.超量的房屋建设会对市场化产生巨大的挤出效应和破坏性.房地产市场需求是相对固定的,如果政府加大保障房建设力度,势必会使一部分购房者转而去购买保障性住房,进而拉低普通商品房价格,金宝博,由开发商垄断的房地产市场格局将会就此被打破,开发商的利润也将难以维系. 第三,居民购买力和消费者信息指数大幅下降,新政只是杯水车薪 2008年9月,消费者信心指数持续下降,达到自2007年9月以来的最低点92.4,同比下降5.4,其中消费者预期指数同比下降5.2.消费者满意指数跌破90,为89.8,同比下降3.1. 消费者信心是指消费者根据国家或地区的经济发展形势,对就业、收入、物价、利率等问题的综合判断后得出的一种看法和预期.主要是反映消费者信心强弱的指标,是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受,预测经济走势和消费趋向的一个先行指标.从数据分析上看,消费者信息指数持续下降,也说明了消费者对宏观经济的态度悲观. 从房地产行业来看,以深圳市为例,2008年上半年深圳房地产市场的综合景气指数为1979.7,比2007年下跌了3.9%.这是自2005年以来深圳房地产市场综合景气指数的首次下跌.这说明随着房地产市场观望气氛的浓重,房地产市场交易量受到了影响,市场逐步回归理性. 在各种房地产新政接踵而至的时候,房地产市场买卖双方的心态已近对于楼市未来的走势的判断已经发生了根本性的变化.楼市和股市有相似之处:信心都是决定市场走向的一个关键因素.从2008年开始,中央政府连续出台的房地产调控政策,如大幅下调利率,降低首付比例,投资9000亿建设基本保障住宅等让老百姓看到了调控的坚强决心,而深圳、广州、北京、上海、武汉、重庆等一线城市的房价下调或者开发商的变相降价,更让人们看到了楼市见顶向下的迹象. 央行的最新调查显示,三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数双training at that high a. www.2233123.com ,only pay for health降至 2006年以来最低水平,居民对未来增收没有足够信心.所以,买房需求固然是刚性的,各种救市政策固然对老百姓有实实在在的利益,但是没有购买力,刚性需求同样得不到释放. 通过上述分析可见,购买力的短缺让楼市的成交量不断下滑,让居民的购房意愿下降至十年来最低.面对老百姓贫瘠的购买力而言,单凭央行降息或者地方政府微薄的购房补贴,只能是杯水车薪,解决不了根本的问题.只有当房价水平下调至合理区间,回归至能够为居民所承受的价位,刚性需求才能够得以释放,购买需要才能转变为真实的购买行为.也只有在这种情况下,政府的措施才能够起到有效的调控作用. (周春生为长江商学院教授、冯科为北京大学经济研究所常务副所长) (责任编辑：admin) |